5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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