近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金(jī公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表n)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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