文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(夷洲今是何地，夷洲是哪里shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(夷洲今是何地，夷洲是哪里quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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