万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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