饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利：“少数(shù)特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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