文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(j朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁īn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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