近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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