OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭20分米等于多少米 20分米等于多少厘米遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大20分米等于多少米 20分米等于多少厘米，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍说，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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