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自嘲丁元英是谁写的,卜算子《自嘲》全诗

自嘲丁元英是谁写的,卜算子《自嘲》全诗 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄金二十年之后,当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

  要点(diǎn)

  过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián),连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平,足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气,有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

  拨(bō)开迷雾,本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng),据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

  有媒体渲染中国地产存量极度过剩,事实(shí)是否如此?

  住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑,第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎ自嘲丁元英是谁写的,卜算子《自嘲》全诗ng)陷入怀(huái)疑,中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩?

  事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中,城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成,其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑,如商业办公楼、学(xué)校等,因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

  七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间,但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú),它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

  我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房,其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

  目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù),我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数,计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

  测算(suàn)结(jié)果显示,目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房,其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付,直至2024年,中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅,其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

  户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房,然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

  国际数(shù)据显(xiǎn)示,成熟房地产市场的住宅套户比会大于1,在1.1左右。

  之所(suǒ)以说不平衡,是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口,流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱,在老家(jiā)买(mǎi)房,从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

  即便户均一套房(fáng),中国未来地产仍有四大新增需求动力。

  第一,户均人口规模(mó)缩小,一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加,导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续,带来新户购房需求增长。

  第二(èr),经济板块的分(fēn)化日益明显,区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入,人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

  第三,30%左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中,涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必(bì)行(xíng)。

  第四,中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距,“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

  黄金二(èr)十年之后,当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

  如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期,地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú),这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至,大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

  地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān),不同区(qū)域板块(kuài)之间,不同品质住宅(zhái)之间。

  目录(lù)

  中国(guó)户均(jūn)几套(tào)房?| 民生·周君芝(zhī)团(tuán)队

  正文(wén)

  引言

  不久(jiǔ)前,官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑,引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái),各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增,引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

  让市(shì)场不禁担心,中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)?

  中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩,还(hái)是供需平衡,或是仍然(rán)存在不足?可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布,我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

  拨开迷雾,我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数,回答当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了?据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

  一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

  (一)中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

  今(jīn)年2月,在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上,负责(zé)人对外披露:“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

  14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑,平均每栋建筑住不到3人,住宅市(shì)场看似已经过剩。

  在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng),农(nóng)村房屋(wū)占9成以上,以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋,还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来,住宅占比并不大(dà)。

  第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间,其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间,乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

  人均住宅间数大于1,看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

  居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān),更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

  中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅,一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

  中国户均(jūn)几套房?| 民生·周君芝(zhī)团队

  (二)中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

  中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类,一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái),另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

  目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据,并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布,一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)(统(tǒng)计局(jú));二是居民(mín)住宅来源(人(rén)口(kǒu)普查数据)。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量,我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

  中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián),1998年之前商品住宅数量极少,可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走:

  第一步,将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加,我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

  第(dì)二步,根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例,推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

  第三(sān)步,将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù),我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

  具体计(jì)算公式如下:

  城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

  =(商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数)/(商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数)

  =商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

  中国户均几(jǐ)套(tào)房(fáng)?| 民生(shēng)·周君芝团队

  二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

  中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少,目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据,大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数,并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

  一)城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

  截(jié)至(zhì)2022年,我们计(jì)算得到(dào):

  (一)中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

  (二(èr))城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(包含(hán)现房和期房)。

  中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主,从2019年(nián)开始,新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售,得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

  以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例:

  2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(2020、2021和2022年)的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

  主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年,并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间,取(qǔ)最(zuì)大值3年。

  将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数,算出:

  (三)目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

  中国户(hù)均几(jǐ)套房?| 民生·周(zhōu)君芝团队

  (二(èr))城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

  接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

  首先,七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下:

  73.8%的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21%,购买商品住宅占比31.9%、二手房占比10.1%、经济适用(yòng)房占比3.8%、原公有(yǒu)住宅占比6.1%,通过继承(chéng)或赠与占比0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭租赁廉租房与其他住宅。

  其次(cì),我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái),因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总,得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8%。

  2020年(nián)商品住宅占比为59.2%,粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20%,计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例,从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例,为62.8%。

  最后(hòu),截至2022年末,中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng),中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

  如果交(jiāo)房(fáng)顺利,已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用,到(dào)2024年(nián),中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

  中国户均几套房(fáng)?| 民(mín)生·周君芝团队(duì)

  三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

  既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度,“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结,甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)?

  (一(yī))户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

  需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此,成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

  国际(jì)经(jīng)验来看,美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1,其中,英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高,为1.19,日本为(wèi)1.16,美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

  如果户(hù)均刚好一套房(fáng),就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求,造成房价(jià)或房租迅速上涨。

  七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿,省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

  流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱,在老家县城买房。

  暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示,在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28%、21%和18%。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人,但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

  流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房,在高房价的大城市租赁一套房,在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

  中国(guó)户(hù)均(jūn)几套房?| 民(mín)生·周君芝团队

  (二)至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

  目(mù)前,中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

  三成家庭,也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成,其中又有11.6%住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

  这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题,如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧,给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患(huàn),并且居住体验较差(chà)。

  2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3%的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6%。仍然存在5%左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求,在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

  近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì),户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9%,二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33%。对比镇,城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo),当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

  中国户均几套房?| 民生(shēng)·周君(jūn)芝团队

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  中国户均(jūn)几(jǐ)套房(fáng)?| 民生·周(zhōu)君芝团(tuán)队

  (三)人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

  根据七普数据测(cè)算,2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁,加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)(7.3亿与6.3亿),得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平,人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

  超过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值,近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

  15%的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米,不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20%的公(gōng)摊,可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难,若按这个标准算(suàn)的话,中国有11.3%的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

  若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng),即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平,只考虑家(jiā)庭户人数,需要住宅总量约390.6亿平,较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

  对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积,美国为67㎡,瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡,中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡,相差不大。但若去除公摊面积后,中国的人均可使用面积为31.56㎡,这一差距将变得明(míng)显。

  若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口,所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

  中国(guó)户(hù)均几套房?| 民生(shēng)·周君芝团队

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  四、户(hù)均已然1套房(fáng),未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么?

  我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng),看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此,中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì),决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià),中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

  第一,户均人(rén)口缩(suō)小,家(jiā)庭户数(shù)增多(duō),新户购房需求扩张。

  过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降,六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù),而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户,一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng),人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续,导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

  第(dì)二(èr),人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

  中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显,资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入,区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房,给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

  以浙(zhè)江省为例,2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn),而出生人(rén)口为44.9万人,死亡人口为38.4万人(rén),自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén),其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

  第(dì)三,老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

  从2011年到2020年,自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5%到21%,下降了10.5个百分点;原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9%到6.1%,降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(27.1%),再(zài)加上其(qí)他住宅(5%)与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例(31.3%)大致相吻合(hé)。

  十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户,自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户,住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49%的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅,21%的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中,有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18%,3%和9%。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào),商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

  2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng),涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅,建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理,居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境,背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

  第四,“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

  刚需购房受限于资金,倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质,以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

  OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān),无(wú自嘲丁元英是谁写的,卜算子《自嘲》全诗)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù),中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

  住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高,中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

  如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期,地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足,供(gōng)需(xū)出现错配,这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至,这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异,优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

  中国户均几套房(fáng)?| 民生·周君芝(zhī)团队

  中国户(hù)均几套房?| 民生·周(zhōu)君(jūn)芝团队(duì)

  风险(xiǎn)提示

  人口普查数(shù)据(jù)调查的是人,并(bìng)不是针对住宅(zhái),因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低,其增速(sù)可能超预期。

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