导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎ自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗ng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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