万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语>只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？