5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàn山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗g)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗