文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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