文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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