5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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