5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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