导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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