文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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