5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。<坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用/p>

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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