5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机徐海为是谁？构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊徐海为是谁？》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要徐海为是谁？时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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