万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号凝神静气的意思 凝神静气是成语吗楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发凝神静气的意思 凝神静气是成语吗的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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