5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在(zài)其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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