近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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