导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎn胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗g)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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