文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些trong>2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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