饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn馈赠的意思)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外的负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　馈赠的意思ng>中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交(jiā馈赠的意思o)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值(zhí)及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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