近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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