导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。美女脱了个精光露出奶囗和尿囗g>

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市美女脱了个精光露出奶囗和尿囗(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。