“现在(zài)的房(fáng)地产很(hěn)难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系(xì)统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化(huà)的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了(le)最底部，而且是反复地(dì)杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背(bèi)景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一(yī)个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景(jǐng)的房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更(gèng苹果x多重)具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的(de)；融(róng)资(zī)成本是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本(běn)是(shì)否也是业内最低(dī)的；这些(xiē)都(dōu)是(shì)我们(men)看重的一(yī)家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时(shí)满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是(shì)在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房(fáng)企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南(nán)城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国(guó)央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会(huì)来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它(tā)本身储备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它(tā)的(de)扩张是有节(jié)制地扩张。

　　苹果x多重陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的(de)扩张(zhāng)速度让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机(jī)会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三(sān)道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并没(méi)有那(nà)么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负(fù)债率提高(gāo)到(dào)一个(gè)比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房(fáng)企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践行(xíng)较积极(jí)的拿地(dì)策略的同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与(yǔ)民(mín)营房(fáng)企，但在(zài)各(gè)维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受到机(jī)构的(de)青(qīng)睐。比如(rú)，根(gēn)据(jù)2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)新进(jìn)了“中国工商银(yín)行股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵活(huó)配置混(hùn)合(hé)型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据(jù)一季报(bào)，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计(jì)持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青睐(lài)，和(hé)其自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下(xià)坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强的韧劲苹果x多重，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青(qīng)铜时代(dài)”仍(réng)能(néng)保持自身业(yè)绩(jì)的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告(gào)表示，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只是(shì)房地产产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应(yīng)用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多。美国(guó)过去(qù)的数(shù)据充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛(sài)道龙头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛(sài)道(dào)的公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别(bié)是(shì)前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司(sī)一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票(piào)还(hái)有金地(dì)集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光一(yī)时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报(bào)均(jūn)增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募(mù)。有(yǒu)意(yì)思(sī)的是(shì)，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)，其也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的(de)物(wù)业(yè)股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司(sī)还是希(xī)望挣的(de)是(shì)市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很(hěn)容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户(hù)没(méi)有那么满意，能做到提价难度(dù)是(shì)非常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能在(zài)业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关系的(de)。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 苹果x多重