万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(z自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好hōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好如何能(néng)独善其身？

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