5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(j蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁īng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(ji蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁ào)低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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