导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　<菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救strong>（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比(菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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