导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(p香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗ǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(s香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗hí)际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗)庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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