文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层(张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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