文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与(塑料是不是绝缘体yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng塑料是不是绝缘体)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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