OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心(xīn三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到回升(shēng)。没(méi)想到三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学仅(jǐn)过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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