近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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