5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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