导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗