导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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