文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭关一下月亮是什么意思还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。关一下月亮是什么意思>一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。