近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jī承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思n)等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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