5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二(没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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