近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REI巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间Ts分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REIT巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间s的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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