近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应(yīng三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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