近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)之字是什么结构的字，近字是什么结构”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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