OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn1km等于多少米 1km是不是1公里)也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不(bù)同物业。1km等于多少米 1km是不是1公里

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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