万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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