近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REIT武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义s产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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