OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17上尉是什么级别，上尉是连长还是营长％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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