文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022